賃貸物件を持っていて色々と悩みが出てくるということは多いのですが、やはり一番悩ましいことが借りてくれる人がいない、見つからない、ということでしょう。
ある意味、一期一会のようなことでもありますので、待っていれば見つかったりもしますが、少しでも良く見られるようにということで、いろいろな空き室対策というのをやったりすることが多いです。
しかし、分かりやすい空室の対策の中でもやってはいけないことがいくつかあります。
それをやると大きく損をしたりすることがあるのです。
やってはいけない空室対策
家賃を極端に下げる
家賃を下げるということ自体は悪くはないのですが、大幅に下げることによって借り手を見つけようとすることはあまりよろしくないです。
簡単に借りてくれる人が見つかりそうですが、間違いなく利益率が下がることになるので、逆に大きな負担になってしまうことにもなります。
少し下げることは悪くないのですが、大幅に下げることだけはやめた方が良いです。
大金をかけてリフォームをしてしまう
とにかく借りてくれる人を増やそうと考えて、部屋の中をもっと良くしたり、設備を増やすとするためにリフォームを行うということも空室対策では行われます。
それなりに有効的な方法ではあるのですが、リフォームをする場合、お金をかけすぎることだけは避けた方が良いでしょう。
つまり、これは投資分まで回収する時間がだいぶ伸びてしまうことになってしまって、大きく後ずさりしてしまうことがあるからです。
むやみなやたらに入居させられるように条件を緩くする
入居の条件を色々と決めていて、それ以外の人は紹介しないようにといったことを不動産屋に行っていたりしますが、その条件を緩和することが空室対策としては有効です。
しかし、むやみやたらな入居条件の緩和というのは良くないです。
最低限の条件というのはそれなりに守る必要があるのです。
「誰でもいいから借りてほしい」みたいなことをやってしまうと、後々、入居者トラブルなんかが起きたりする場合があるので注意しましょう。
職業、性格なども大事な要素なのです。
外国人や年金受給者の老人などを認めること
借りてくれることはありがたいのですが、誰でも良いのかというとそうではありません。
空室対策として基本的には嫌がられる、外国人であったり年金受給者の人を認めたりすると、一時的に埋まることはあるのですが、あまり効果的な対策とは言えません。
年金受給者が支払いができなくなってしまったり、外国人であれば言語や文化の違いから色々なトラブルを引き起こしやすい要素もあるので、よく分からずにこういう人たちを認めると、トラブルが増えて、逆に大変になってしまう場合があるのです。
管理会社とか不動産屋に全てを委託してしまう
空室対策を含めて、色々と管理会社とか不動産屋に相談して対策を立てていくということ自体は良いことではあるのですが、それら全てを彼らに委託してしまうことはやってはいけないことになります。
ます当然ですが、お金がかかることです。
空室対策で効果がないものでも業者側としては料金を取れるわけですからどんどんやっていこうとやってしまう可能性があります。
あくまで色々と相談をしたりとかお願いすることがあるにしても委託するのではなく、自分も空室対策の企画の段階で携われるようにした方が良いです。
空室対策としてはどんなものが良いのか
不動産会社から部屋の広告を出す
空室が出る理由は様々ですが、単純に周知されていなくて知られていないからという可能性もあります。
周知させることはとても大事なことになります。
チラシ広告でもいいですし、ネット広告なんかが最近は最も効率の良いものとしてあるので、そういうものに対応している不動産会社にお願いして、物件の空きがあるということを周知させることにした方が良いでしょう。
周辺地域の家賃相場に合わせたりお得に見えるように家賃を下げる
何だかんだで家賃や料金が安いと借りる人はたくさんいるわけで、周辺の家賃相場によっても色々と変わりますが、少しお得に見えるように家賃を下げたりするということで空室状態を解消することもできます。
極端に下げすぎるというのはよろしくないですし、家賃が相場より低いと応募してくる人の質も下がることがあるので注意が必要なことではあります。
敷地とか共用部を綺麗にしておく
下見とか内覧ということくらいまではいっても借りてくれない、ということがあったりするのは、あまり手入れがきちんとされていないと思われてしまっているからという場合があるわけで少なくとも綺麗にしておくことには意味があります。
これには大してお金がかかることでもありませんし、きちんと定期的な掃除をするという程度の話でもありますので、さほど難しくなく一つの空室対策としてできます。
設備をよくするために投資をする
共用の設備を増やす、利用できる室内の設備を増やすというのも有効的な方法です。
これにはお金がそれなりにかかってしまうことではありますが、例えばその部屋の周辺の人たち、そういうそこを借りようと考えるような層にとって欲しい設備が明確にある、というのであれば、それによって住宅の需要の価値が非常に高くなるということになりますので、投資をするのにはお金がかかることになりますが十分に期待できるようになります。
入居者のターゲット層を変えてみる
どのような人をメインターゲットにして部屋を貸そうとしているのかというのが、その物件ごとにあったりするのですが、そのメインターゲットとしている層が間違っているという可能性があるので、それを変えてみるというのも方法として実に良い方法となることでしょう。
アプローチするところ、広告を出すところというのも変えてくることになりますし、そのターゲット層に合わせた様々な設備の追加なんかもやってみると良いです。
空室対策で成功するためにオーナー自身も理解しておくべきこと
自分の物件のことを把握して自己査定をする
空室ができてしまっているということは何かしら問題があったりとか間違っていることがあったりするわけで、まずはその自分の物件のことを正確に把握してみるために分析をしたりとか、自分自身で査定をしてみることにしましょう。
どこが良くないのか、であったり、間違ってる料金設定をしてしまっているなど、そういうことが自己分析によって発覚するということはよくある話であって、定期的に行って見直すことにしましょう。
自分の物件の周辺の調査して分析して参考にする
自分の物件の近くの、似たような物件はどのようなことをやってアピールしているのか、どういう設備を整えているのかといったようなことを確認してみると良いでしょう。
参考になる物件を分析していき、それを真似したり、上手く自分の物件に活用できる部分はないかどうかというのを考えてみることです。
競い合う相手ではありますが、需要を満たすという点においてはゼロサムゲームではありませんので、相手の良いところを真似するというのは良い方法なのです。
やってはいけない空室対策のまとめ
空室対策においてできることは色々とありますが、賃料を下げたり、不動産会社に何かお願いするにしても極端にやらないのが基本です。
ターゲット層を変えてみたり、設備を良くしてみたり、今だめな理由を考えてみて変えるべきところは変えてみるべきです。